建筑、房地產企業(yè)稅務難點焦點問題風險防控與所得稅匯算清繳專題（許老師）

‖專題說明‖
房地產與建筑企業(yè)營改增后，賬務處理與稅務處理難度增加，發(fā)票風險進一步增大，可能會導致稅負提高等諸多風險，在運行過程中，涉稅疑難問題多；另外，“互聯(lián)網+稅務”行動的開始、金稅三期全覆蓋、增值稅發(fā)票新系統(tǒng)、納稅信用管理、行政審批減少、強化事中事后管理，稽查雙隨機制度與黑名單，稅收征管進入信息管稅時代，企業(yè)應與時俱進，做好稅收風險管控。
房地產企業(yè)所得稅匯算清繳與其它行業(yè)相比，有明顯的特殊性，加之該行業(yè)稅收政策復雜難以掌握，在開發(fā)全程各階段又有很大區(qū)別，特別是完工年度，必須結算計稅成本，面臨的稅務風險極大。企業(yè)所得稅是最復雜的稅種，會計與稅法的差異非常大，納稅調整事項稍有疏漏就會產生風險。因此，在年度終了前，對本年稅收政策梳理學習，對賬務中存在的風險全面自查補救，準確填報匯算清繳報表，非常重要。
營改增后，收入與成本的計量發(fā)生了重大變化。取得何種發(fā)票對企業(yè)更有利？為幫助房地產企業(yè)在營改增背景下，做好年度企業(yè)所得稅匯算工作，防范稅務風險，開設本課程。
本次課程從開發(fā)全程角度，分階段講解營改增后的涉稅疑難問題，對稅收風險做針對性分析，并提出化解風險的對策與籌劃的技巧，從根源上和業(yè)務流程上控制涉稅風險。本課程會使您豁然開朗，能夠更好地應對營改增帶來的稅收風險，提前注意組織架構設計、征地方式、開發(fā)過程中的稅務安排、銷售方式等主要環(huán)節(jié)的稅收問題，企業(yè)將既能有效地降低稅收成本，又能有效地規(guī)避稅收風險，科學納稅、安全納稅，實現(xiàn)企業(yè)的價值提升。

‖主講內容‖
第一部分：建筑、房地產企業(yè)營改增難點焦點問題稅務風險防控
開篇語：營改增后企業(yè)稅務風險管理
1．營改增后企業(yè)稅務風險與管控新思路
2．營改增影響到企業(yè)前端業(yè)務，全員參與

一、合同中的涉稅條款
1．納稅義務發(fā)生時間確定
2．發(fā)票開具時間與種類約定
3．結算方式與時點
4．合法憑證種類與審核要點
5．虛開發(fā)票的定性處罰與風險規(guī)避
6．不合規(guī)票據(jù)的責任承擔
7．專票與普票比價與稅負

二、征地階段涉稅疑難問題
1．拆遷補償金稅前扣除
2．收購股權方式征地計稅價值確認
3．一般計稅方式土地價款抵減銷售額
4．政府規(guī)費稅前扣除
5．營改增后土地增值稅中土地成本確認
6．契稅與土地使用稅

三、建設施工階段疑難問題
1．甲供工程、清包工程發(fā)票開具
2．建筑企業(yè)大包工程
3．生產企業(yè)、商貿企業(yè)混合銷售與票據(jù)結算
4．工程發(fā)票開具地點與時間
5．甲供還是大包如何選擇

四、材料購銷合同與票據(jù)
1．納稅人身份與票據(jù)種類
2．價格是否含稅
3．票據(jù)種類與稅負
4．違約金與票據(jù)

五、融資業(yè)務涉稅疑難問題
1．金融企業(yè)融資
2．民間融資
3．統(tǒng)借統(tǒng)還免增值稅
4．企業(yè)間無息借貸稅務風險規(guī)避

六、預售階段涉稅處理與票據(jù)
1．營改增后預收款賬務與稅務處理
2．不動產發(fā)票開具與納稅義務時間
3．不同促銷方式的稅負比較與風險規(guī)避
4．營銷設施與車位
5．促銷贈品的稅務處理

七、完工階段涉稅處理
1．房產企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間
2．完工交付開發(fā)產品，發(fā)票如何開具
3．租賃業(yè)務涉稅疑難問題
⑴ 免租期的涉稅風險規(guī)避
⑵ 無租使用的涉稅風險規(guī)避
⑶ 租賃發(fā)票開具與納稅義務時間
⑷ 轉租的涉稅風險規(guī)避

八、特殊業(yè)務專題
1．混合銷售與兼營
⑴ 混合銷售與兼營差異對比
⑵ 賓館客房一次性用品、迷你吧如何計稅
⑶ 餐飲企業(yè)物品消耗如何計稅
⑷ 物業(yè)公司代收水電費與房租如何計稅
2．代收款項與價外費用
3．私車公用
4．進項稅抵扣專題
5．合并分立重組業(yè)務
6．掛靠經營與聯(lián)合開發(fā)專題

九、增值稅專用發(fā)票管理專題
1．差額征稅開票功能
2．發(fā)票作廢與紅字發(fā)票
3．三流一致與進項抵扣
4．虛開發(fā)票防范與善意取得
5．滯留票與風險規(guī)避
6．專票丟失與逾期處理辦法
7．差額征稅與不得開具專票的情況

第二部分：房地產企業(yè)開發(fā)全程各階段年度所得稅匯算清繳
一、季度預繳與年度匯算清繳
1．預繳稅款超過全年應交稅款如何處理
2．未按規(guī)定預繳是否加滯納金，是否為偷稅
3．預繳時可否彌補虧損
4．計提的費用是否需要調整
5．年度匯繳是否需出具鑒證報告

二、籌建階段匯算清繳
1．籌建期的會計處理
2．籌建期何時結束
3．年度匯算清繳申報
4．征地過程土地出讓金返還會計與稅務處理

三、預售階段匯算清繳
1．預售階段的賬務處理
2．營業(yè)稅及附加的會計處理
3．預計毛利的調整
4．業(yè)務招待費的調整
5．會所及其它配套設施
6．售樓處賬務與稅務處理
7．轉讓車位車庫的稅務處理
8．預售階段季度預繳與匯算清繳年度申報

四、完工階段匯算清繳
1．開發(fā)產品達到完工的條件
2．完工階段賬務處理
3．計稅成本的核算與結轉
4．毛利差異調整
5．業(yè)務招待費的調整
6．完工后續(xù)支出的調整
7．完工年度匯算清繳申報

五、營改增對會計核算、所得稅及土地增值稅影響
1．新老項目的界定與計稅方法選擇
2．賬務核算與發(fā)票開具
3．同時有簡易計稅項目，也有一般計稅項目，進項稅額應如何處理
4．建筑企業(yè)簡易計稅發(fā)票開具與核算
5．建筑企業(yè)一般計稅發(fā)票開具與核算
6．建筑企業(yè)增值稅與所得稅收入確認
7．房產企業(yè)簡易計稅項目發(fā)票取得與核算
8．房產企業(yè)一般計稅項目發(fā)票取得與核算

六、股息紅利與股權轉讓所得
1．增資擴股或減資，導致股東持股比例變動，是否屬于股權轉讓
2．股權轉讓所得納稅地點
3．收購股權方式取得土地，計稅基礎如何確認
4．未按投資比例分紅，是否可以享受免稅

‖主講專家‖
許老師：國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產與建筑等相關行業(yè)納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業(yè)與建筑業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產企業(yè)與建筑企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。