增值稅時代房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造與實務操作應用（于老師）

‖專題背景‖
在過去營改增推行的一年多時間里，“增值稅”時代房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)財稅處理難度和涉稅風險日益加大，到現(xiàn)下政策基本穩(wěn)定，因此，房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)如何正確理解、掌握、執(zhí)行運用財稅政策、通過會計、稅收、法律主線打好擦邊球降低企業(yè)運營各階段的稅務成本，規(guī)避和化解稅收風險，是企業(yè)財稅人員必須應對的重要工作。
 本次課程從籌建環(huán)節(jié)資金準備進入企業(yè)到注銷清算環(huán)節(jié)資金徹底退出企業(yè)，通過全流程稅務規(guī)劃和帳務處理的無縫銜接，利用合同規(guī)劃和簽訂、收款、開票、報稅、成本核算的實例模擬，讓你輕松應對增值稅時代建安和房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實務問題。


‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：開發(fā)流程概述
1．商品房開發(fā)流程各階段表證單書的涉稅認定和籌劃應用。

第二節(jié)：籌建環(huán)節(jié)
1．財務和稅務上如何劃分企業(yè)籌建期？ 如何帳務處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？
2．實例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費業(yè)務進行涉稅計算和在年度所得稅
申報表中具體填報。

第三節(jié)：設立環(huán)節(jié)
1．房地產(chǎn)和建筑企業(yè)設立環(huán)節(jié)應關注哪些關鍵點才能保證其后續(xù)發(fā)展稅負最
優(yōu)化？
2．不同出資方式的涉稅分析和公司組織架構的財務規(guī)劃。
3．機構設置不同對增值稅進項有何影響？對土增稅有何影響？如何做好事前
籌劃？

第四節(jié)：籌資環(huán)節(jié)
1．企業(yè)資本結構設計應考慮哪些涉稅風險？
2．不同股權籌資方式和負債籌資方式的涉稅風險分析和籌劃應用案例
案 例：向不同性質企業(yè)和不同類型個人借款有哪些涉稅風險？如何應對？
增值稅時代如何通過組織架構搭建，破解企業(yè)的融資瓶頸？

第五節(jié)：征地環(huán)節(jié)
1．不同方式取得的土地，其成本如何確認？帳務如何處理？合同如何簽稅負
最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)
2．征地環(huán)節(jié)實務應用
⑴ 不同方式土地出讓金返還涉稅處理和財務核算案例　
⑵ 外購在建項目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據(jù)處理

第六節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)
1．主要涉及稅種及籌劃應用
2．實務應用
案 例：建筑企業(yè)和農(nóng)民工如何簽合同能有效規(guī)避社保費？如何發(fā)包？如
何測算和管控成本？
案 例：建筑企業(yè)總分包核算、開票、申報實例解析。建筑企業(yè)電梯合同如
何規(guī)劃稅負最優(yōu)？
案 例：建筑企業(yè)內(nèi)部機械如何結算涉稅最優(yōu)？
案 例：“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依
據(jù)及納稅義務？

第七節(jié)：預售環(huán)節(jié)
1．訂金、定金、誠意金、保證金等如何開票和涉稅處理？
案 例：“買一送一”如何稅收處理？以老帶新稅收風險如何控制？
2．預售環(huán)節(jié)應關注哪些涉稅風險點？
案 例：“未完工”取得收入如何賬務處理？如何在季度申報表和年度申報
表反映？
3．所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務籌劃應用點？
案 例：房地產(chǎn)和建安企業(yè)在所得稅預繳方面特殊規(guī)定的報表填報案例解析？
案 例：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預售環(huán)節(jié)如何進行所得稅的匯算清繳。

第八節(jié)：竣工銷售環(huán)節(jié)
1．開發(fā)流程中，會計在哪個節(jié)點確認收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異
如何協(xié)調？
⑴ 收入確認和成本結轉應關注哪些財稅風險點？
⑵ 如：增值稅下公司架構如何規(guī)劃使銷售收益最大化？
⑶ 扣除土地價款后如何開增值稅發(fā)票？
⑷ 一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開票？
⑸ 計稅成本如何確認？建安發(fā)票嚴重不足下，應如何籌劃使所得稅稅負最優(yōu)化？
⑹ 增值稅下代收水電、燃氣、太陽能等費用如何開票和稅收籌劃？
⑺ 交房面積誤差如何開具發(fā)票？
⑻ 買房贈送車位、家電等如何進行賬務處理與稅收籌劃？
⑼ 竣工決算期選擇應注意哪些涉稅風險？如何規(guī)劃？
⑽ 實例模擬房地產(chǎn)企業(yè)成本核算全過程案例。
2．特定業(yè)務的涉稅處理。如：以前年度應扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務處理？
案 例：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)完工階段如何進行所得稅的匯算清繳。
3．土地增值稅清算
⑾ 土地增值稅常見籌劃方法有哪些？
⑿ 土地增值稅清算實例應用。
4．自持管理
⒀ 如何選擇項目促銷模式？營改增后應規(guī)避哪些風險？
⒁ 自持資產(chǎn)如何結合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？
⒂ 企業(yè)出租新、老項目、轉租項目如何稅收規(guī)劃？

第九節(jié)：清算分配及注銷環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)的資本運作實務應用）
1．清算分配主要財稅政策及涉稅風險點解析
2．實務案例解析
案 例：分立過程中相關稅種有哪些稅收優(yōu)惠政策？如何應用這些政策處理
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)和解決融資難題？

‖主講專家‖
于老師：全國注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十四年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡開放平臺主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課程，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)；近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問；講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業(yè)內(nèi)稱為“財稅實戰(zhàn)大咖”。