房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增

前言：營(yíng)改增政前推進(jìn)情況及近期房地產(chǎn)建筑行業(yè)稅務(wù)稽查典型案例借鑒
第一部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略與籌劃方向
一、房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增前必須面對(duì)的工作事項(xiàng)
二、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅五大籌劃點(diǎn)應(yīng)用解析
1、設(shè)立供應(yīng)鏈平臺(tái)公司
2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品精裝修、建筑包工包料
3、設(shè)立園林公司
4、設(shè)立勞務(wù)派遣公司
5、發(fā)票開(kāi)具時(shí)間籌劃
三、房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策及對(duì)行業(yè)影響分析
四、房地產(chǎn)建筑業(yè)如何避免在營(yíng)改增實(shí)施過(guò)程中多交冤枉稅？各種合同條款怎樣修改？
五、房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增前后與供應(yīng)商的博弈要點(diǎn)
1、甲方供材料發(fā)票開(kāi)具與付款
2、甲方代扣水電費(fèi)的發(fā)票處理
3、材料供貨商漲價(jià)如何應(yīng)對(duì)？怎樣選擇供貨商稅負(fù)最低？
4、建筑業(yè)收到預(yù)付款比例
5、發(fā)票取得與對(duì)外開(kāi)具時(shí)間如何把握？
6、質(zhì)保金發(fā)票如何處理等等。
六、營(yíng)改增前后與客戶(hù)的談判要點(diǎn)
七、怎樣提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？房地產(chǎn)建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍是怎樣規(guī)定的？
八、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)營(yíng)改增準(zhǔn)備工作方案要點(diǎn)
九、怎樣編制公司增值稅手冊(cè)與企業(yè)稅務(wù)管理制度？
十、“裸奔”的發(fā)票--后營(yíng)改增時(shí)代虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)
1、企業(yè)對(duì)取得的票據(jù)應(yīng)如何進(jìn)行審核？
2、憑證、發(fā)票丟失如何處理？
3、對(duì)虛假發(fā)票如何定性處罰，企業(yè)收到發(fā)票應(yīng)注意哪些方面？
4、近期取得虛開(kāi)發(fā)票或假發(fā)票對(duì)企業(yè)和個(gè)人的重大影響與案例借鑒
5、虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的稽查處理
6、房地產(chǎn)建筑業(yè)票據(jù)入賬的實(shí)戰(zhàn)操作要點(diǎn)

第二部分：可預(yù)見(jiàn)的房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增主要稅務(wù)問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略
1、稅制如何設(shè)定？一般計(jì)稅方式還是簡(jiǎn)易征收？
2、預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？
3、對(duì)于不同類(lèi)型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)、車(chē)位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？
4、營(yíng)改增改革之前取得的材料、固定資產(chǎn)等有可能不再被允許抵扣，如何解決？
5、存量房產(chǎn)在營(yíng)改增開(kāi)始后出售或者出租，增值稅如何處理？
6、營(yíng)改增時(shí)已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目如何處理？同一開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類(lèi)型的流轉(zhuǎn)稅？
7、長(zhǎng)期合同如多年完成總包合同如何處理？
8、一級(jí)開(kāi)發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷(xiāo)售如何進(jìn)行營(yíng)改增？
9、取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
10、資金成本利息方面如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
11、開(kāi)發(fā)配套設(shè)施是否視同銷(xiāo)售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進(jìn)項(xiàng)稅怎樣抵扣？
12、是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷(xiāo)項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？
13、項(xiàng)目公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷(xiāo)售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？
14、以房產(chǎn)進(jìn)行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？
15、項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？
16、簽訂工程合同時(shí)，對(duì)預(yù)付工程款支付是否立刻開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？
17、施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
18、注冊(cè)地和項(xiàng)目所在地不同時(shí)如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開(kāi)具發(fā)票？
19、建筑安裝企業(yè)掛靠的處理方法
20、營(yíng)改增前后甲供材料的稅務(wù)與發(fā)票處理

第三部分、營(yíng)改增形勢(shì)下項(xiàng)目公司設(shè)立與取得土地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營(yíng)改增前后取得土地常見(jiàn)十六種形式稅負(fù)比較及籌劃：購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、購(gòu)買(mǎi)整體資產(chǎn)、購(gòu)買(mǎi)股權(quán)、合并、分立、買(mǎi)爛尾樓等。
2、營(yíng)改增前后項(xiàng)目公司設(shè)立應(yīng)注意的八大風(fēng)險(xiǎn)防范。
3，營(yíng)改增前后企業(yè)以土地出資帳務(wù)處理方法與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。
4，營(yíng)改增前后設(shè)立銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？
5，營(yíng)改增前后項(xiàng)目公司契稅．土地使用稅、耕地占用稅的籌劃思路
6、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的免稅文件--安置軍轉(zhuǎn)干部稅收優(yōu)惠政策大解析

第四部分、營(yíng)改增形勢(shì)下項(xiàng)目公司前期報(bào)批報(bào)建階段稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1．營(yíng)改增前后前期立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)注意的稅收問(wèn)題與節(jié)稅策略？
2．營(yíng)改增前后拆遷補(bǔ)償?shù)母鞣N形式利弊取舍
3、營(yíng)改增前后拆遷補(bǔ)償增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的銜接處理
4、營(yíng)改增前后拆遷補(bǔ)償應(yīng)取得的票據(jù)問(wèn)題--什么時(shí)間取得什么發(fā)票最節(jié)稅？
5、營(yíng)改增前后利用拆遷避稅的合法手段與稅務(wù)邊界
6、營(yíng)改增前后視同銷(xiāo)售產(chǎn)品價(jià)格確認(rèn)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

第五部分、營(yíng)改增形勢(shì)下項(xiàng)目施工建設(shè)階段稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)企業(yè)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)和最佳處理方法
2，營(yíng)改增前后房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的方法選擇及稅務(wù)籌劃。
3、營(yíng)改增前后車(chē)庫(kù)、車(chē)位、地下停車(chē)場(chǎng)、售樓部、樣板房稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)化解？
4，營(yíng)改增前后售樓部、樣板房，增值稅與其房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅稅務(wù)籌劃與銜接。
5、公共配套設(shè)施增值稅抵扣技巧把握。
6、營(yíng)改增前后政府返還土地出讓金和返還稅收的處理

第六部分、營(yíng)改增形勢(shì)下商品房預(yù)售階段稅務(wù)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營(yíng)改增前后代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費(fèi)的處理。
2、營(yíng)改增前后售后回購(gòu)、售后回租處理
3、營(yíng)改增前后購(gòu)房贈(zèng)車(chē)、購(gòu)房送家電、買(mǎi)房送裝修、送車(chē)庫(kù)營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅的最新解釋。
4、營(yíng)改增前后地產(chǎn)企業(yè)支付的賠償金、違約金最佳處理方法。
5、營(yíng)改增前后企業(yè)銷(xiāo)售精裝房稅務(wù)籌劃。
7、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)常用促銷(xiāo)方式（折扣、贈(zèng)送、抽獎(jiǎng)、返現(xiàn)、其它）的稅務(wù)處理全攻略。
8、營(yíng)改增前后訂金、定金、VIP、誠(chéng)意金、保證金等如何開(kāi)票
9、營(yíng)改增前后房?jī)r(jià)打折如何開(kāi)票
10、營(yíng)改增前后代收的水電、燃?xì)?、太?yáng)能等費(fèi)用如何開(kāi)票

第七部分、營(yíng)改增形勢(shì)下項(xiàng)目完工階段成本費(fèi)用稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1，營(yíng)改增前后成本入賬、抵扣、核算的稅務(wù)籌劃。
2、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)廣告宣傳費(fèi)、辦公費(fèi)用增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃
3、營(yíng)改增前后企業(yè)臨時(shí)工、季節(jié)工、勞務(wù)派遣人員增值稅抵扣籌劃
4、營(yíng)改增前后會(huì)議費(fèi)、交通費(fèi)、車(chē)輛使用費(fèi)增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃。
7、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)持有物業(yè)出租與承租的增值稅節(jié)稅策略----先收租金、后收租金、免租期、轉(zhuǎn)租、售后回租，抵扣有規(guī)定，節(jié)稅有辦法、租租有學(xué)問(wèn)。
8、營(yíng)改增前后房物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)、律師費(fèi)等增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃
9、營(yíng)改增前后面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格和稅負(fù)的調(diào)整，如何用合法、合理的方法應(yīng)對(duì)？

第八部分、營(yíng)改增形勢(shì)下項(xiàng)目清盤(pán)環(huán)節(jié)——土地增值稅清算稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營(yíng)改增前后當(dāng)前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。
2、營(yíng)改增前后土地增值稅清算的時(shí)間如何把握？
3、營(yíng)改增前后土增稅清算單位和成本分?jǐn)偡椒?br /> 4、營(yíng)改增前后公共配套設(shè)施計(jì)算土地增值稅關(guān)鍵問(wèn)題解析。
5、營(yíng)改增前后商住一體清算問(wèn)題，不能分開(kāi)核算的處理
6、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問(wèn)題
7、營(yíng)改增前后自用裝修費(fèi)用減少土地增值稅的實(shí)戰(zhàn)節(jié)稅方法。
8、營(yíng)改增前后關(guān)于土地增值稅清算時(shí)合法有效憑證確認(rèn)問(wèn)題
9、營(yíng)改增前后在紅線(xiàn)外發(fā)生的成本費(fèi)用，釘子戶(hù)額外補(bǔ)償費(fèi)用以及無(wú)發(fā)票的土地成本扣除問(wèn)題
10、營(yíng)改增前后中介機(jī)構(gòu)報(bào)告作用問(wèn)題，如何利用中介提高土地增值稅準(zhǔn)確率。
11，營(yíng)改增前后土地增值稅清算審核的要點(diǎn)有哪些？稽查最關(guān)注的問(wèn)題是什么？
12、營(yíng)改增前后土地增值稅的稅務(wù)審核實(shí)戰(zhàn)大解析… …

第九部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增稅前后合理稅收籌劃
（一）營(yíng)改增前夕，納稅人需要做好的準(zhǔn)備
（二）操作層面的內(nèi)部全方位準(zhǔn)備工作
（三）營(yíng)改增正式實(shí)施后，進(jìn)行試運(yùn)行操作層面安排
（四）營(yíng)改增人員調(diào)配、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、流程、合同、文件整理與安排
（五）對(duì)內(nèi)培訓(xùn)營(yíng)改增業(yè)務(wù)和流程的注意事項(xiàng)
（六）如何利用過(guò)渡期優(yōu)惠政策及財(cái)政補(bǔ)貼等
（七）納稅人如何適應(yīng)增值稅征收管理
（八）營(yíng)改增后稅務(wù)規(guī)劃思路及注意事項(xiàng)

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特聘講師
中國(guó)科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，10年銀行實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)專(zhuān)家。
 
【曾任】
建設(shè)銀行上海分行財(cái)會(huì)處副科長(zhǎng)
 
【現(xiàn)任】
中國(guó)平安銀行特聘講師
上海百特教育咨詢(xún)公司公益講師
香港中文大學(xué)客座教授
上海市財(cái)經(jīng)大學(xué)客座教授
浙江大學(xué)客座教授
中國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究院專(zhuān)家級(jí)講師
亞太地區(qū)現(xiàn)代管理科學(xué)研究院專(zhuān)家級(jí)講師
上海濱江教育學(xué)院執(zhí)行董事、副院長(zhǎng)
 
【講師風(fēng)格】
用詼諧幽默、生動(dòng)的語(yǔ)言，將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)明化，煩雜問(wèn)題條理化，枯燥問(wèn)題有趣化.
在分享案例、故事之余，掌握技巧的精髓，風(fēng)格鮮明，讓人一見(jiàn)難忘！