房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展與投資決策

房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展與投資決策

講師：李豪

課程介紹：
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟期，隨著開發(fā)過剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越來越高，而項(xiàng)目的投資價(jià)值或物業(yè)價(jià)值卻在下降。本課程針對房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評估一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值，為著眼點(diǎn)展示開學(xué)習(xí)和案例分析。
 
課程對象:
房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門人員、項(xiàng)目開發(fā)管理人員
 
課程時(shí)間：2天
 
課程學(xué)習(xí)目標(biāo)：
1. 認(rèn)識和了解新的房地產(chǎn)行形勢下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與趨勢；
2. 掌握針對本城市或一個(gè)城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)評估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；
3. 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)評估方法和模型；
4. 重點(diǎn)掌握和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值評估方法、模型和評估流程。
 
課程大綱：
1 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)與趨勢分析
1.1 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)
1.1.1 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)政策特點(diǎn)
1.1.2 各級城市之間房地產(chǎn)投資差異化
1.1.3 人口紅利和人口流動成為城市房地產(chǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)
1.2 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢
1.2.1 土地已經(jīng)不再成為唯一的生產(chǎn)力
1.2.2 改善性需求將成為未來5-10年的主要需求
1.2.3 中小開發(fā)商越來越少，大型開發(fā)商越來越多
1.2.4 服務(wù)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目重要增值點(diǎn)

2 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目拓展模式
2.1 項(xiàng)目拓展與土地拓展差異
2.2 項(xiàng)目拓展類型
2.2.1 土地拓展
2.2.2 項(xiàng)目收購
2.2.3 合作開發(fā)
2.2.4 不良資產(chǎn)收購處置
2.3 項(xiàng)目拓展操作
2.3.1 城市選擇
2.3.2 拓展途徑
2.3.2.1 一級土地整理
2.3.2.2 二級土地市場
2.3.2.3 三舊改造
2.3.2.4 集體用地流轉(zhuǎn)
2.3.2.5 不良資產(chǎn)收購
2.3.3 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)
2.3.3.1 項(xiàng)目類型
2.3.3.2 項(xiàng)目規(guī)模
2.3.3.3 動態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)
2.3.3.4 靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)
2.3.3.5 可銷售比例與物業(yè)類型
2.3.4 項(xiàng)目可研、測算要點(diǎn)
2.3.5 項(xiàng)目拓展的工作重點(diǎn)
2.3.5.1 城市評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集
2.3.5.2 城市土地儲備、存量土地分布
2.3.5.3 城市各區(qū)域市場信息
2.3.5.4 土地拓展渠道
2.4 案例：萬科、恒大、碧桂園與綠城項(xiàng)目拓展模式與經(jīng)驗(yàn)

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)
3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的流程
3.1.1 9+1的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估模型和流程
3.2 項(xiàng)目評估的關(guān)鍵要點(diǎn)
3.2.1 相關(guān)案例的溯源與回顧
3.2.2 建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的價(jià)值表
3.3 收并購項(xiàng)目的盡職調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)控制
3.3.1 盡職調(diào)查的范圍與要求
3.3.2 盡職調(diào)查的深度
3.3.3 民間糾紛與借貸情況的調(diào)查
3.3.4 收并購項(xiàng)目核心四大風(fēng)險(xiǎn)
3.3.4.1 項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)要求的風(fēng)險(xiǎn)
3.3.4.2 土地溢價(jià)與土增稅的風(fēng)險(xiǎn)
3.3.4.3 項(xiàng)目方經(jīng)濟(jì)與法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)
3.3.4.4 項(xiàng)目工程質(zhì)量與銷售風(fēng)險(xiǎn)

4 城市房地產(chǎn)政策與風(fēng)險(xiǎn)評估
4.1 城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析
4.1.1 城市目前所處的房地產(chǎn)何種開發(fā)階段
4.1.2 城市存量、新開發(fā)量與去化量之間關(guān)系
4.1.3 城市各區(qū)域市場房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)
4.2 城市人口數(shù)據(jù)與信息
4.3 城市產(chǎn)業(yè)主要數(shù)據(jù)與信息
4.4 城市商貿(mào)主要數(shù)據(jù)與信息
4.5 城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場的影響

5 項(xiàng)目投資估算和資金籌措
5.1 土地成本預(yù)算
5.2 建安工程成本預(yù)算
5.3 前期費(fèi)用
5.4 紅線內(nèi)外工程及公建配套預(yù)算
5.5 不可預(yù)見費(fèi)
5.6 開發(fā)期稅費(fèi)
5.7 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

6 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測
6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式分析
6.2 銷售收入的測算
6.2.1 住宅銷售單價(jià)的測算
6.2.2 商鋪銷售單價(jià)的測算
6.2.3 單位銷售單價(jià)的測算
6.2.4 實(shí)際銷售總收入
6.3 項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出測算
6.4 經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交測算
6.5 土地增值稅
6.6 所得稅

7 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估
7.1 可行性研究風(fēng)險(xiǎn)評估
7.2 項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)評估
7.3 項(xiàng)目資金籌措能力評估
7.4 項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)環(huán)境評估
7.5 競爭環(huán)境評估
7.6 客戶需求評估
7.7 內(nèi)部項(xiàng)目能力評估
7.8 項(xiàng)目質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)評估

8 項(xiàng)目投決策核心要素
8.1 項(xiàng)目盈虧能力分析
8.1.1 內(nèi)部收益率（IRR）
8.1.2 凈現(xiàn)值（NPV）
8.1.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）
8.2 項(xiàng)目的不確定性分析
8.2.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析
8.2.2 項(xiàng)目敏感性分析
8.2.3 概念性分析
8.3 項(xiàng)目開發(fā)能力評估
8.4 項(xiàng)目市場能力評估
8.5 項(xiàng)目開發(fā)周期評估
8.6 項(xiàng)目其他因素評估

金融學(xué)學(xué)士、MBA、資深房地產(chǎn)營銷策劃專家。浙江省建德金馬房產(chǎn)公司銷售經(jīng)理；浙江某房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目銷售總監(jiān)；浙江中嘉房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)和項(xiàng)目副總經(jīng)理上市房地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)；國內(nèi)知名咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中心高級合伙人等職務(wù)；上市房地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)；國內(nèi)知名咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中心高級合伙人、現(xiàn)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、浙江工商大學(xué)MBA學(xué)院等知名機(jī)構(gòu)和學(xué)校房地產(chǎn)特聘講師；國內(nèi)知名房企資深顧問；浙江溫嶺市總部經(jīng)濟(jì)基地、浙江龍游縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浙江上虞市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地一級開發(fā)與建設(shè)高級顧問；海峽之聲《房地產(chǎn)》節(jié)目特約評論員、李老師對房地產(chǎn)政策，一、二級開發(fā)，戰(zhàn)略與營銷模式以及商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營管理，有著深入的研究與豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。